K/S DIFKO LVII

Årsrapport

1. januar 2014 - 31. december 2014

Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den
09/04/2015
Henning Foldager
Dirigent

Virksomhedsoplysninger

VirksomhedenK/S DIFKO LVII
Sønderlandsgade 44
7500 Holstebro
Telefonnummer:70117500
Fax:70117525
CVR-nr:24251071
Regnskabsår:01/01/2014 - 31/12/2014
RevisorDeloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Værkmestergade 2
8000 Aarhus C
DK Danmark
CVR-nr:33963556
P-enhed:1017194999

Ledelsespåtegning

Ledelsespåtegning

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 2014 - 31. december 2014 for K/S Difko LVII (57).

 

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.

 

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 2014 - 31. december 2014.

 

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.

 

Årsrapporten indstilles til generalforsamlinge ns godkendelse.

 

 

Som komplementar

 

Kodif LVII(57) ApS


Herning, den 04/03/2015

Direktion
Henning Foldager




Bestyrelse
Gert W. Nielsen
formand
Hasse Kjærsgaard Larsen

Jesper Larsen

Allan Peter Høj

Preben Trier Thomasen


Den uafhængige revisors erklæringer


Påtegning på årsregnskabet

Vi har revideret årsregnskabet for K/S Difko LVII (57) for regnskabsåret 01.01.2014 - 31.12.2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.

Ledelsens ansvar for årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens-stemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som le-delsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Revisors ansvar

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 2014 - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.

Erklæringer i henhold til anden lovgivning og øvrig regulering

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet.

Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.



Aarhus, 04/03/2015



Torben Aunbøl
statsautoriseret revisor
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Jens Lauridsen
statsautoriseret revisor
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

Ledelsesberetning

Hovedaktiviteter

Selskabets formål er at eje, udvikle og udleje herningCentret. Ejerlejlighed 1 ejes af herningCentret I/S, hvoraf K/S Difko 57 ejer 50%, medens den øvrige del af centret (ejerlejlighed 2, 3 og 4) ejes 100% af K/S Difko 57. Ejerlejlighederne udgør tilsammen hele herningCentret med butikker og kontorer.       

Område A, som ejes af herningCentret I/S, omfatter ca. 23.700 m 2 fordelt på 21.100 m 2 butiksareal (inkl. fællesarealer) og 2.600 m 2 kontorareal.

Område B, som ejes af K/S Difko 57, omfatter ca. 11.700 m 2 butiksareal (inkl. fællesarealer).

Område C, som ejes af K/S Difko 57, omfatter ca. 5.300 m 2 kontorareal.

 

Totalt set omfatter herningCentret ca. 40.700 m 2 fordelt på 75 butikslejemål på i alt ca. 32.800 m 2 og 10 kontorlejemål på i alt ca. 7.900 m 2.  

 

Område A udgør ca. 59% af centret, og område B og C udgør ca. 41%. K/S Difko 57 ejer således inkl. ejerandelen i herningCentret I/S ca. 70% af hele centret.

Herudover har herningCentret 1.250 p-pladser, hvoraf 210 er indendørs (P-vest og P-øst).

 

Der er i 2014 installeret  nyt ventilationsanlæg i kontorcentret og i dele af butiksområdet, ligesom der er påbegyndt udskiftning af køleanlæg til dele af butiksområdet.  

 

herningCentret har i 2014 haft en fremgang i såvel omsætning pr. kunde som i antal besøgende på 2% i forhold til sidste år. Fremgangen er tilfredsstillende sammenlignet med den gennemsnitlige udvikling i øvrige danske centre.

 

Udlejningssituationen for butiksdelen har været tilfredsstillende gennem 2014 med meget få perioder med tomme lejemål, og ved årets udgang var der et ledigt lejemål på ca. 800 m 2. For kontordelen er markedsforholdene meget vanskelige, og ved årets udgang var ca. 3.300 m 2 ledige. Efter regnskabsårets udløb er der udlejet yderligere ca. 800 m2. Der er fortsat ekstra stor fokus på udlejning af de ledige kontorarealer, men der må fortsat forventes længere perioder med tomgang.

 

Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold

Årets resultat udviser et overskud på 25.928.000 kr. mod et budgetteret overskud på 26.200.000 kr.

 

Resultatet før værdiregulering  og finansiering har været  1,4 mio. kr. bedre end budgetteret.

 

Der har været en positiv værdiregulering af ejendommen på 12,7 mio. kr. mod forventet 9,9 mio. kr. Værdiregulering m.v. af prioritetsgælden har derimod som følge af fortsat fald i renteniveau været negativ med  5,3 mio. kr.

 

Ledelsen betragter resultatet som tilfredsstillende.

 

Egenkapitalen udgør ved regnskabsårets udløb 245.653.329 kr., svarende til 73.615 kr. pr. faktisk anpart (reguleret for egne anparter).

 

Selskabets soliditet – dvs. egenkapital i procent af samlede aktiver – udgjorde pr. 31. december 2014 ca. 47%. 

 

Ledelsen henviser i øvrigt til note 1 med omtale af ejendommens værdiansættelse samt valuta og renterisici.

 

Tilbage betaling af stamkapital

Som følge af det tilfredsstillende resultat har ledelsen besluttet at indstille til godkendelse på selskabets generalforsamling, at der tilbagebetales stamkapital på 2.000 kr. pr. anpart.

Begivenheder efter regnskabets afslutning

Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, der forrykker vurderingen af årsrapporten. 

 

Fremtiden

Ledelsen har i 2014 indledt undersøgelse af mulighederne for ændret ejerstruktur og herunder vurdering af salgsmuligheder. Disse undersøgelser fortsætter i det kommende år.

 

Det er fortsat ledelsens mission at giver ejerne det bedst opnåelige afkast i form af udbytter og værdistigning.

 

Der er arbejdes på et projekt omfattende ombygning af det ledige butiksareal samt en tilbygning, der samlet giver mulighed for etablering af yderligere 4 -5 nye detailbutikker. Selskabets andel af byggesummen forventes at udgøre ca. 15 mio.kr.

 

Ledelsen forventer et resultat for 2015 på ca. 30 mio. kr., hvoraf ca. 20 mio. kr. kommer fra driften og ca. 10 mio. kr. fra værdireguleringer. 

 

Resultatdisponering

Bestyrelsen foreslår årets positive resultat, 25.928.257 kr., disponeret således:

                                                                                                                                                                                   2014
                                                                                                                                                                                     kr.

 

                                                                                                                                                                             ___________

Kursreguleringskonto                                                                                                                                             124.123

Overført resultat                                                                                                                                                  25.804.134

 

                                                                                                                                                                            ___________

                                                                                                                                                                                  25.928.257

                                                                                                                                                                            ___________

 

Til kommanditisterne foreslås tilbagebetalt 2.000 kr. pr. anpart svarende til i alt 7.088.000 kr.                             

 

Resthæftelsen udgør herefter 11.000 kr. pr. anpart eller i alt 38.984.000 kr. 


Hoved- og nøgletal

 

2014 2013

2012

2011/12

2010/2011

 

kr.

kr.

kr.

kr.

kr.

Resultatopgørelse (t.kr.)

(12 mdr.)

(12 mdr.)

(3 mdr.)

(12 mdr.)

(12 mdr.)

Nettoleje

27.865

26.424

6.181 24.890

23.988

Administrationsomkostninger

-1.203

-1.006

-388 -1.368 -1.215

Resultat før værdiregulering og finansiering

26.661

25.418

5.793. 23.522 22.773

Værdiregulering af investeringsejendomme

7.363

15.176.

-1095 10.114 6.860

Resultat før finansiering

34.024 40.594 4.698 33.636 29.633

Renter, netto

-8.101

-8.793

-2.489 -10.327 -10.359
Ordinært resultat 25.923 31.802 2.209 23.309 19.274

Reguleringer og tab, kommanditisttilgodehavender

5

0

-17 300 -440

Årets resultat

25.928 31.802 2.192 23.609 18.835

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     

Balance pr. 31.12. (t.kr.)

 

 

     

Investeringsejendomme

518.492

495.175

472.941 473.122 453.936

Tilgodehavender hos kommanditister

3.902

3.621

4.092 4.116 3.322

Likvide beholdninger / værdipapirer

2.058

4.707

15.642 13.250 16.933

Andre aktiver

73

814

555 376 1.028

Aktiver i alt

524.525

504.317

493.229 490.864 475.219

 

Egenkapital

Langfristede gældsforpligtelser

Kortfristede gældsforpligtelser

 

245.653

253.555

25.317

 

226.606
247.355
30.356

 

199.070
283.711
10.448

 

196.878
282.738
11.248

 

173.269
286.273
15.677

Passiver i alt 524.525 504.317 493.229 490.864 475.219

 

 

 

 

2014

 

2013

 

2012

 

2012

 

2011

Nøgletal

 

 

 

 

 

Antal anparter

3.544

3.544

3.544 3.544 3.544

Egne anparter

-207

-207

-192 -192 -192

Faktisk antal anparter

3.337

3.337

3.352 3.352 3.352

 

 

 

     

Resultat pr. faktisk anpart (kr.)

7.770

9.530

654 7.043 5.619
Egenkaptial pr. faktisk anpart (kr.) 73.615 67.907 59.389 58.735 51.691
Tilbagebetalinger pr. anpart (kr.) 2.000 1.000 0 0 0
Nettosalgspriser pr. anpart (kr.)          

pr. 31.12. iflg. Difko Børs A/S

52.125

48.125

41.125 41.125 33.400

 

 



Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for Regnskabsklasse B.

Årsrapporten aflægges efter årsregnskabslovens regnskabsklasse B; dog er anvendt andre egenkapitalkonti end forudsat i årsregnskabsloven. Fra regnskabsklasse C er tilvalgt anvendelse af reglerne om en hoved- og nøgletalsoversigt for de seneste fem år, beskrivelse af den forventede udvikling i ledelsesberetningen og udarbejdelse af pengestrømsopgørelse.

 

Selskabet har omlagt regnskabsåret, hvorfor sidste års tal ikke er direkte sammenlignelige.

 

De anvendte regnskabs- og vurderingsmetoder, der er uændrede fra sidste år, er som følger:

 

Pro-rata konsolidering

Årsrapporten omfatter K/S Difko LVII (57) og selskabets andel som interessent i herning­Centret I/S med en ejerandel på 50%. I årsrapporten er samtlige andele i interessentskabets indtægter og udgifter,

aktiver og passiver direkte sammenlagt med de tilsvarende poster i K/S Difko LVII (57), og mellemregningsforhold er elimineret.

 

Anvendelse af pro-rata konsolidering sker under henvisning til årsregnskabslovens § 11, stk. 3 og er begrundet i, at årsrapporten herved bedre giver et retvisende billede af selskabets aktiviteter.

 

Generelt om indregning og måling

Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.

 

Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.

 

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. 

 

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. 

 

I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.

 

Investeringsejendom og den tilhørende finansiering

Ejendom og finansiering måles til dagsværdi, og værdireguleringer indgår i resultatopgørelsen under posten ”Værdiregulering af investeringsejendomme, netto”. Opgørelsen af dagsværdien foretages af ledelsen. Ejendommene måles på baggrund af en afkastbaseret dagsværdi.

 

Princippet i måling til dagsværdi indebærer, at ejendommens forventede nettoindtægt (mulige lejeindtægter fratrukket ordinære driftsomkostninger) for det kommende år kapitaliseres med et til ejendommen fastsat afkastkrav. Afkastkravet til ejendommen fremgår af noten til ejendommen.

 

Investeringsejendomme under udførelse

Investeringsejendomme under udførelse måles til kostpris.

 

Egne anparter

Køb og salg af egne anparter indregnes direkte på egenkapitalen.

 

Tilgodehavende hos kommanditister

Tilgodehavende hos kommanditister optages til nominel værdi med fradrag af hensættelse til imødegåelse af tab. Ved beregning af hensættelse til tab foretages der modregning af nettohandelsværdien af anparter.

 

Prioritetsgæld og anlægslån

Prioritetsgæld er indregnet til dagsværdi, og ændringer i målingen indgår i resultatopgørelsen under elementet ”Værdiregulering af investeringsejendomme, netto”.

 

Forslag til tilbagebetaling af stamkapital for regnskabsåret

Forslag til tilbagebetaling af stamkapital for regnskabåret indregnes som en gældsforpligtelse.

 

Skat

Der afsættes ikke skat i årsrapporten, idet selskabet ikke er selvstændigt skattepligtigt.

 

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet samt selskabets likvider ved årets begyndelse og slutning.

 

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet før værdiregulering, reguleret for finansiering fra kommanditisterne og ændring i øvrige nettoaktiver.

 

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter køb og salg af materielle og finansielle anlægsaktiver.

 

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter køb og salg af egne anparter, optagelse af lån og afdrag på rentebærende gæld.

 

Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko med fradrag af kortfristet bankgæld.

 

 

Resultatopgørelse 1. jan 2014 - 31. dec 2014

Note 2014 2013
kr. kr.
Nettoomsætning 1 32.822.480 31.240.370
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 2 7.363.140 15.176.224
Bruttoresultat 40.185.620 31.240.370
Administrationsomkostninger 3 -1.203.428 -1.006.414
Andre driftsomkostninger 4 -4.957.918 -4.815.926
Resultat af ordinær primær drift 34.024.274 25.418.030
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 15.176.224
Øvrige finansielle omkostninger 5 -8.101.017 -8.792.715
Ordinært resultat før skat 25.923.257 31.801.539
Ekstraordinære omkostninger 6 5.000 0
Ekstraordinært resultat før skat 25.928.257 31.801.539
Årets resultat 25.928.257 31.801.539
Forslag til resultatdisponering
Øvrige reserver -54.409
Overført resultat 31.855.948
I alt 31.801.539

Balance 31. december 2014

Aktiver

Note 2014 2013
kr. kr.
Investeringsejendomme 518.491.870 495.174.941
Materielle anlægsaktiver i alt 7 518.491.870 495.174.941
Anlægsaktiver i alt 518.491.870 495.174.941
Andre tilgodehavender 8 73.153 813.580
Tilgodehavender hos virksomhedsdeltagere og ledelse 9 3.902.183 3.621.018
Tilgodehavender i alt 3.975.336 4.434.598
Likvide beholdninger 10 2.058.272
Omsætningsaktiver i alt 6.033.608 9.141.830
Aktiver i alt 524.525.478 504.316.771

Balance 31. december 2014

Passiver

Note 2014 2013
kr. kr.
Registreret kapital mv. 11 138.216.000 145.304.000
    Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode -10.799.252 -10.923.375
Overført resultat 118.236.581 92.225.447
Egenkapital i alt 12 245.653.329 226.606.072
Gæld til realkreditinstitutter 243.509.339 238.017.325
Kreditinstitutter i øvrigt 0 0
Anden gæld 10.045.601 9.337.503
Langfristede gældsforpligtelser i alt 13 253.554.940 247.354.828
Gæld til realkreditinstitutter 3.790.156 3.638.362
Gæld til banker 6.690.514 13.238.720
Gæld til kreditinstitutter i øvrigt 0
Gældsforpligtelser til tilknyttede virksomheder 4.000.000 4.000.000
Anden gæld 3.748.539 5.934.789
Gæld til selskabsdeltagere og ledelse 7.088.000 3.544.000
Kortfristede gældsforpligtelser i alt 25.317.209 30.355.871
Gældsforpligtelser i alt 278.872.149 277.710.699
Passiver i alt 524.525.478 504.316.771

Pengestrøm

Note 2014 2013
kr. kr.
Årets resultat 25.928.257 -31.801.539
Reguleringer
    Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver -7.363.140 -15.176.224
    Andre reguleringer 8.101.017 8.792.715
Ændring i driftskapital
    Ændring i tilgodehavender -1.450.822 7.617.567
Pengestrøm fra primær drift før finansielle poster 25.215.312 33.035.597
Betalte finansielle omkostninger -8.539.007 -9.119.372
Pengestrøm fra ordinær drift 16.676.305 23.916.225
Pengestrømme vedrørende driftsaktivitet 16.676.305 23.916.225
Køb af materielle anlægsaktiver -10.616.930 -11.733.960
Pengestrømme vedrørende investeringsaktivitet -10.616.930 -11.733.960
Afdrag på langfristede gældsforpligtelser 1.015.046 -36.430.828
Køb af egne aktier 0 -721.875
Betalt udbytte -3.337.000
Andre pengestrømme vedrørende finansieringsaktivitet 161.825 797.244
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktivitet -2.160.129 -36.355.459
Ændring i likvider 3.899.246 -24.173.194
    Likvide beholdninger (primo) -8.531.488 15.641.706
Likvider primo -8.531.488 15.641.706
Likvider ultimo -4.632.242 -8.531.488
Specifikation af likvider ultimo
Likvide beholdninger (ultimo) 2.058.272
Kortfristet bankgæld (ultimo) -6.690.514 -13.238.720
Likvider (ultimo) -4.632.242 -8.531.488

Noter

1. Nettoomsætning

 

2014

(12 mdr.)

2013

(12 mdr.)

Lejeindtægter kr. kr.

Leje
Refunderede afskrivninger og fyrrumsleje
Andre indtægter

Tab på lejere

31.296.836

1.378.624

152.14

-5.129

29.723
1.337

185

-5

  32.822.480 31.240

 

2. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme

 

2014

(12 mdr.)

2013

(12 mdr.)

Værdiregulering af investeringsejendomme og prioritetsgæld, netto kr. kr.
Værdiregulering af investeringsejendomme 12.700.000 10.500
Værdiregulering af prioritetsgæld -4.444.765 4.731
Valutakursregulering af prioritetsgæld 124.123 -54
Kursgevinst/-tab ved afdrag på prioritetsgæld -1.016.218 -1
  7.363.140 15.176

 

3. Administrationsomkostninger

 

2014

(12 mdr.)

 

2013

(12 mdr.)

Administrationsomkostninger kr. kr.

Bestyrelsesvederlag
Vederlag til Difko Administration A/S
Revision, K/S Difko LVII
Revision, herningCentret I/S
Anden revisorassistance
Møder og rejser

"Omkostninger vedrørende trykning af årsrapporter og
udarbejdelse af skatteredegørelser"

Porto m.v.
Juridisk assistance
Inkassoomkostninger, kommanditister
Regulering af hensættelse til tab

Diverse

 

 

 

 

 

411.000

427.624

74.000

27.300

4.100

1.000

118.350

 

0

19.661

39.750

11.383

11.383

69.260

 

 

 

 

 

292

424
67
29

0

26
48
 

1
24
12


12
70

  1.203.428 1.006

Selskabet har ingen ansatte.

4. Andre driftsomkostninger

 

2014

(12 mdr.)

2013

(12 mdr.)

Driftsomkostninger kr. tkr.
Vedligeholdelses- og indretningsomkostninger
Andel af varme og fællesomkostninger
Andel af centerforeningskontingent
Andel af centermanager
Konsulenthonorar
Vederlag til Difko Administration A/S
Udlejnings- og markedsføringsomkostninger

1.32.859

814.300

2.933

967.948

279.915

782.421

800.542

835
1.384
23
854
216
743
761
  4.957.918 4.816

 

5. Øvrige finansielle omkostninger

 

2014

(12 mdr.)

2013

(12 mdr.)

Renter, netto kr. tkr.
Prioritetsgæld
Renter af mellemregning K/S og I/S
Låneomkostninger
Diverse
-8.407.152
-154.000
0
-7.562
-8.905
-11
-219
-6
Finansielle udgifter i alt -8.568.714 -9.141

Banker
Kommanditisttilgodehavender
Regulering af hensættelse til tab
Tab på investorrente

Diverse

29.698

99.840
400.000

-61.850

9

22
 

 

327

0

Finansielle indtægter i alt 467.697 349

 

 

 

-8.101.017

 

-8.792

 

6. Ekstraordinære omkostninger

 

2014

(12 mdr.)

2013

(12 mdr.)

Reguleringer og tab, kommanditisttilgodehavender kr. tkr.

Indgået på tidligere afskrevne kommanditisttilgodehavende 

5000

0
  5000 0

 

7. Materielle anlægsaktiver i alt

Butiks- og kontorejendom "herningCentret", matr. nr.
1 ar m.fl., omfattende ejerlejlighederne nr. 2-4 og 50% andel
i ejerlejlighed nr. 1, Holtbjerg, Herning jorder

  2014 2013
  kr. kr.
Kostpris 01.10.
Årets tilgang

489.971.230

10.616.929

478.237
11.734
Kostpris 31.12. 500.588.159 489.971
Værdiregulering til dagsværdi 01.10.
Årets værdiregulering

5.203.711

12.700.000

-5.296
10.500
Værdiregulering til dagsværdi 31.12.

17.903.711

5.204
Regnskabsmæssig værdi 31.12. 518.491.870 495.175

 

Anvendt afkastprocent ved værdiberegning

 

5,6%

 

5,6%


Ejendomsværdi pr. 01.10.2012 udgør 258.500.000 kr. (kontant),
heraf grundværdi 49.797.600 kr.

8. Andre tilgodehavender

  2014 2013
Tilgodehavender i øvrigt kr. t.kr.

Tilgodehavende merværdiafgift  
Øvrige tilgodehavender

 

 

0

73.153

 

 

399

415

  73.153 814

 

9. Tilgodehavender hos virksomhedsdeltagere og ledelse

  2014 2013
Tilgodehavender hos kommanditister kr. tkr.
Indskud fra kommanditister
(heraf er 7,7 mio. kr. rente)
Hensættelse til imødegåelse af tab

10.502.183

 

-6.600.000

10.621

 

-7.000

  3.902.183 3.621

Hele tilgodehavendet er forfaldent.

10. Likvide beholdninger

 

  2014 2013
11. Likvidebeholdning kr. t.kr.
Indlånskonto 2.058.272 4.707
  2.058.272 4.707

11. Registreret kapital mv.

     
Stamkapital kr. t.kr.

3.544 kommanditanparter a 50.000 kr.

Tilbagebetalt kapital:
Saldo 01.10.

Årets tilbagebetaling

177.200.000

 

-31.896.000

-7.088.000

177.200

 

-28.352

-3.544

  -38.984.000 -31.896
3.544 kommanditanparter a 39.000 kr. 138.216.000 145.304

 

Den hertil svarende stamkapital udgør:
3.544 kommanditanparter a 50.000 kr.                177.200.000

 

På grundlag af de foretagne nedskrivninger på tilgodehavende hos kommanditister på 6,6 mio.
kr., jf. note 9, og egne anparter, kan en tilsvarende nedskrivning af resthæftelsen beregnes til
ca. 3,1 mio. kr.

 

Selskabets beholdning af egne anparter er uforandret. Selskabets beholdning af egne anparter
udgør 207 stk., svarende til 5,8% af stamkapitalen. Anparterne er erhvervet/
tilbagetaget fra kommanditister, som har misligholdt indbetalingsforpligtelserne i henhold til
tegningsaftalen.

12. Egenkapital i alt

  2014 2013
Kursreguleringskonto, netto kr. tkr.
Danske obligationer:
Saldo 01.01.

 

-244.125

 

-244

Udenlandske obligationer:
Saldo 01.01.

 

1.432.973

 

1.433

Finanslån:
Saldo 01.01.

 

-11.737.385

 

-11.737

Prioritetsgæld (valutakursregulering):
Saldo 01.01.
Årets regulering

 

-374.838

124.123

 

-320

-55

  -250.715 -375
  -10.799.252 -10.923

 

 Kursreguleringer omfatter såvel realiserede som urealiserede gevinster og tab.

 

 

 

  2014 2013
Overført resultat kr. tkr.

Saldo 01.10.
Overført, jf. resultatdisponeringen

Køb/ salg af egne anparter

92.225.447
25.804.134

0

61.091

31.856

-722

Udlodninger egne anparter 207.000 0
  118.236.581 92.225

 

13. Langfristede gældsforpligtelser i alt

Butiks- og kontorejendom "herningCentret", matr. nr.
1 ar m.fl., omfattende ejerlejlighederne nr. 2-4 og 50% andel
i ejerlejlighed nr. 1, Holtbjerg, Herning jorder

  2014 2013
Prioritetsgæld kr. tkr.
Nykredit, 4,21%, opr. 67.000.000 kr.
(ejerlejlighed nr. 2-4)
Kursregulering

67.000.000

12.076.369

67.000

9.107

  79.076.369 76.107

Nykredit, var. 1,18%, 12 mdr., opr. nom.
EUR 4.432.600
(ejerlejlighed nr. 2-4)
Kursregulering

 

 

32.994.501

11.501

 

 

33.069

-323

  33.006.002 32.745

Nykredit, var. 1,18%, 12 mdr., opr. nom.
EUR 2.144.400
(ejerlejlighed nr. 2-4)
Kursregulering

 

 

15.962.056

5.563

 

 

15.998

-156

  15.967.619 15.842

Nykredit, 3,50%, opr. 33.252.000 kr.
(ejerlejlighed nr. 2-4)
Kursregulering

 

33.252.000

0

 

33.252

-1.007

  33.252.000 32.245

Nykredit, var. 0,91%, 12 mdr., opr. nom.
EUR 1.208.000
(ejerlejlighed nr. 1), 50%
Kursregulering

 

 

6.629.676

6.895

 

 

7.106

4

  6.636.571 7.110

Nykredit, 3,00%, opr. 75.381.500 kr.
(ejerlejlighed nr. 1), 50%
Kursregulering

 

0

0

 

70.959

-890

  0 70.069

Nykredit, 3,00%, opr. 7.682.500 kr.
(ejerlejlighed nr. 1), 50%
Kursregulering

 

0

0

 

7.633

-96

  0 7.537

Nykredit, 2,00%, opr. 80477.500 kr.

(ejerlejlighed nr. 1), 50%

Kursregulering

 

79.360.934​

0

 

0

0

  79.360.934 0

 

Prioritetsgæld i alt

 

Heraf forfalder inden for 1 år

 

247.299.495

 

-3.790.156

 

241.655

 

-3.638

  243.509.339 238.017

 

Efter 5 år eller senere forfalder

 

227.643.152

 

224.454

 

Nominel restgæld udgør

 

235.199.167

 

235.016

 

 

14. Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling

Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger

 

Ved udarbejdelse af årsrapporten foretager ledelsen sammen med selskabets administrator en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger for indregning og værdiansættelse af selskabets aktiver og forpligtelser. Den negative udvikling på finans- og ejendomsmarkederne medfører, at der fortsat er større end normal usikkerhed knyttet til værdiansættelse af aktiver.

Vurderingen af ejendommens dagsværdi er fastlagt af selskabets ledelse sammen med selskabets ad-ministrator ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Beregningerne tager udgangs-punkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at være enkeltstående begivenheder.

Ejendommen er værdiansat på baggrund af en uændret startforrentning på 5,5% for butiksdelen og 8,0% for kontordelen, der udgør ca. 5% af den samlede værdi. Beregningen giver en vægtet forrentning på 5,6% for hele ejendommen.

Værdireguleringen af ejendommen beror til en vis grad på skøn. Påvirkningen af værdien af ejen-dommen ved forskellige afkastkrav kan illustreres således:

 

 

 

   
Afkastkrav Butik/kontor Værdi af centeret (kr.) Egenkapital pr. faktisk anpart (kr.)

6,5% / 8,0%

443.192.000 51.050

6,0% / 8,0%

477.692.000 61.388

5,5% / 8,0%

518.492.000 73.615

5,0% / 8,0%

567.392.000 88.269

4,5% / 8,0%

627.292.000

106.219

 

Det er bestyrelsens vurdering, at den nuværende værdiansættelse er en realistisk vurdering af han-delsprisen blandt andet på grundlag af fremtidige indtjeningsmuligheder.

 

Den regnskabsmæssige værdi kan opgøres således på de forskellige ejerkredse:

 

herningCentret I/S – 50% heraf     237.927.000kr.
K/S Difko 57                                  280.565.000 kr.
Total andel ejet af K/S Difko 57    518.492.000 kr.

 

Valuta og renterisici
Selskabet har pr. 31. december 2014 følgende låneforpligtelser:

 

herningCentret I/S – hvoraf K/S Difko 57’s andel udgør 50%
• Et 2% obligationslån med en restgæld på 158,7 mio. kr.
• Et EUR-lån på 1,8 mio. svarende til 13,3 mio. kr. med variabel rente med aktuel rente på 0,36%.

 

K/S Difko 57
• To rentetilpasningslån på i alt EUR 6,6 mio. svarende til 49 mio. kr.  med årlig rentetilpasning med aktuel rente på 0,58%.
• Et rentetilpasningslån på 67 mio. kr. svarende til kursværdi på 79,1 mio. kr. med fast rente på 4,21%  indtil 2020.
• Et 3,5% obligationslån med en restgæld på 33,3 mio. kr.
• En kreditaftale med Nykredit Bank med trækningsret op til 30,5 mio. kr.

 

K/S Difko 57’s andel af den samlede belåning udgør 247,3mio. kr.

 

Ændring af rentesatsen på selskabets variabelt forrentede lån, nom 129,3. kr, med 1 procentpoint vil påvirke det årlige resultat med ca. 1,3 mio. kr.

15. Oplysning om pantsætninger og sikkerhedsstillelser

Pantsætninger
Prioritetsgæld er sikret ved pant i ejendommen. Til sikkerhed for kassekredit i Nykredit Bank A/S er der tinglyst skadesløsbrev stort 35.000.000 kr. og ejerpantebrev stort kr. 45.000.000 vedrørende ejerlejlighed II, III, og IV.

 

Eventualforpligtelser
Ingen.

 

Kontraktlige forpligtelser
Selskabet har indgået en ejendomsadministrationsaftale med Difko Administration A/S. Administra-tionsvederlaget udgør p.t. ca. 782.000 kr. pr. år.

Selskabet har indgået en selskabsadministrationsaftale med Difko Administration A/S. Administra-tionsvederlaget udgør p.t. ca. 428.000 kr. pr. år.

 

Kautions- og garantistillelser
Selskabets forpligtelser som interessent i herningCentret I/S.

16. Oplysning om ejerskab

Ejerforhold

Associeret virksomhed

herningCenteret I/S, ejerandel 50%

 

Selskabets komplementar

Kodif LVII ApS

 

Komplementarens bestyrelse
Projektchef Gert W. Nielsen, formand

Direktør Hasse Kjærgaard Larsen
Direktør Jesper Larsen
Koordinator Allan Peter Høj
Konsulent Preben Trier Thomasen

 

Komplementarens direktion
Senior manager Henning Foldager

 

Revision

Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab

 

 

01/01/2013 31/12/2013 Revisionspåtegning Pernille Kristensen Sønderlandsgade 44 7500, Holstebro 242510712014-01-012014-12-31 242510712014-01-012014-12-311 242510712014-01-012014-12-310 242510712014-01-012014-12-310 242510712014-01-012014-12-311 242510712014-01-012014-12-312 242510712014-01-012014-12-313 242510712014-01-012014-12-314 242510712014-01-012014-12-312 242510712013-01-012013-12-31 242510712014-01-012014-12-31fsa:RestOfOtherReservesMember 242510712013-01-012013-12-31fsa:RestOfOtherReservesMember 242510712014-01-012014-12-31fsa:RetainedEarningsMember 242510712013-01-012013-12-31fsa:RetainedEarningsMember 242510712014-12-31 242510712013-12-31 242510712014-01-01 242510712013-01-01 iso4217:DKK