K/S DIFKO LVII

Sønderlandsgade 44

7500 Holstebro


Årsrapport

1. januar 2015 - 31. december 2015

Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den
07/04/2016
Henning Foldager
Dirigent

Virksomhedsoplysninger

VirksomhedenK/S DIFKO LVII
Sønderlandsgade 44
7500 Holstebro
Telefonnummer:70117500
Fax:70117525
CVR-nr:24251071
Regnskabsår:01/01/2015 - 31/12/2015
RevisorDeloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Værkmestergade 2, 18
8000 Aarhus C
DK Danmark
CVR-nr:33963556
P-enhed:1017194999

Ledelsespåtegning

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 2015 - 31. december 2015 for K/S Difko LVII (57).

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 2015 - 31. december 2015.

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beret-ningen omhandler.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.


Herning, den 08/03/2016

Direktion
Henning Foldager
Senior manager



Bestyrelse
Allan Peter Høj
Koordinator
Hasse Kjærsgaard Larsen
Direktør
Jesper Larsen
Direktør
Preben Trier Thomasen
Konsulent
Bent Hansen
Økonomichef

Den uafhængige revisors erklæringer

Til kommanditisterne i K/S Difko LVII (57)

Påtegning på årsregnskabet

Vi har revideret årsregnskabet for K/S Difko LVII (57) for regnskabsåret 01.01.2015 - 31.12.2015, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, pengestrømsopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.

Ledelsens ansvar for årsregnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.

Revisors ansvar

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.

En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet.

Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 2015 - 31. december 2015 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.

Erklæringer i henhold til anden lovgivning og øvrig regulering

Udtalelse om ledelsesberetningen

Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet.

Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.



aarhus, 08/03/2016



Torben Aunbøl
statsautoriseret revisor
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR: 33963556
Jens Lauridsen
statsautoriseret revisor
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR: 33963556

Ledelsesberetning

Selskabets formål er at eje, udvikle og udleje herningCentret. Ejerlejlighed 1 ejes af herningCentret I/S, hvoraf K/S Difko 57 ejer 50%, medens den øvrige del af centret (ejerlejlighed 2, 3 og 4) ejes 100% af K/S Difko 57. Ejerlejlighederne udgør tilsammen hele herningCentret med butikker og kontorer

Område A, som ejes af herningCentret I/S, omfatter ca. 23.700 m2 fordelt på 21.100 m2 butiksareal (inkl. fællesarealer) og 2.600 m2 kontorareal.
Område B, som ejes af K/S Difko 57, omfatter ca. 11.700 m2 butiksareal (inkl. fællesarealer).
Område C, som ejes af K/S Difko 57, omfatter ca. 5.300 m2 kontorareal.

Totalt set omfatter herningCentret ca. 40.700 m2 fordelt på 75 butikslejemål på i alt ca. 32.800 m2 og 10 kontorlejemål på i alt ca. 7.900 m2. 

Område A udgør ca. 59% af centret, og område B og C udgør ca. 41%. K/S Difko 57 ejer således inkl. ejerandelen i herningCentret I/S ca. 70% af hele centret.
Herudover har herningCentret 1.250 p-pladser, hvoraf 210 er indendørs (P-vest og P-øst).

I 2015 er der sket udskiftning af køleanlæg til dele af butiksområdet samt indrettet yderligere kontorlokaler til en bestående lejer.  

 

I 2015 er der sket udskiftning af køleanlæg til dele af butiksområdet samt indrettet yderligere kontor-lokaler til en bestående lejer. 

Endvidere er der igangsat om- og tilbygning af centrets østlige ende, der giver mulighed for etablering af fem nye detailbutikker/restauranter. Det samlede udlejningsareal udgør 1.100 m2, hvoraf 75% er udlejet på nuværende tidspunkt. Åbningen forventes at ske ultimo september 2016. I forbindelse med byggeriet sker der også en mindre udvidelses af parkeringskælder ligesom tilkørselsvejen forbedres. Selskabets andel af det samlede projekt udgør ca. 18 mio.kr.

herningCentret har i 2015 haft en fremgang i såvel omsætning pr. kunde som i antal besøgende på 4,4% i forhold til sidste år. Fremgangen er tilfredsstillende sammenlignet med den gennemsnitlige udvikling i øvrige danske centre.

Udlejningssituationen for butiksdelen har været meget tilfredsstillende gennem 2015 med få perioder med tomme lejemål, og ved årets udgang var der ingen ledige lejemål. Markedssituationen er vanskelig for en del af detail- og daglivarehandlen, hvilket kan medføre at kravet til investeringer stiger.

For kontordelen er markedsforholdene fortsat vanskelige, men det er trods det lykkes at udleje yderligere arealer, således at der ved årets udgang kun var ca. 2.000 m2 ledige. Efter regnskabsårets udløb er der udlejet yderligere ca.300 m2. En del af nyudlejningen er korte opsigelsesvarsler, og der er derfor fortsat ekstra stor fokus på udlejning af de ledige kontorarealer, og der må fortsat forventes længere perioder med tomgang.

Selskabet har i 2015 opkøbt 101 egne anparter for i alt 6,2 mio.kr., således at selskabet beholdning af egne anparter udgør 308 anparter.

Økonomisk udvikling
Årets resultat udviser et overskud på 25.792.741 kr. mod et budgetteret overskud på 30.241.000 kr.
 
Resultatet før værdiregulering  og finansiering har været  2,1 mio. kr. bedre end budgetteret. Der har været en positiv værdiregulering af ejendommen/prioritetsgælden på 3,4 mio. kr., mod en forventet posi-tiv værdiregulering på 10,4 mio. kr.

 

Ledelsen betragter resultatet som tilfredsstillende.

Egenkapitalen udgør ved regnskabsårets udløb 258.618.070 kr., svarende til 79.919 kr. pr. faktisk anpart (reguleret for egne anparter).

Selskabets soliditet – dvs. egenkapital i procent af samlede aktiver – udgjorde pr. 31. december 2015 ca. 49%.

Ledelsen henviser i øvrigt til note 1 med omtale af ejendommens værdiansættelse samt valuta og ren-terisici.

Tilbagebetaling af stamkapital
Som følge af det tilfredsstillende resultat har ledelsen besluttet at indstille til godkendelse på selskabets generalforsamling, at der tilbagebetales stamkapital på 2.000 kr. pr. anpart.

Begivenheder efter regnskabsårets udløb
Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, der forrykker vurderingen af årsrap-porten.

Fremtiden
Ledelsen har i 2015 fortsat undersøgelsen af mulighederne for ændret ejerstruktur og herunder vurde-ring af salgsmuligheder. Disse undersøgelser fortsætter i det kommende år.

Uanset disse undersøgelser, vil ledelsen stadig have fokus på at udvikle og holde centret up to date, for også derigennem at være med til at sikre ejerne det bedst opnåelige afkast, herunder værdistigning.

Ledelsen forventer et resultat for 2016 på ca. 26 mio. kr., hvoraf ca. 21 mio. kr. kommer fra driften og ca. 5 mio. kr. fra værdireguleringer

 

Resultatdisponering
Bestyrelsen foreslår årets positive resultat, 25.792.741 kr., disponeret således:
 2015
 kr.

 ___________
Kursreguleringskonto -141.767
Overført resultat 25.934.508

 ___________
  25.792.741
 ___________

Til kommanditisterne foreslås tilbagebetalt 2.000 kr. pr. anpart svarende til i alt 7.088.000 kr. 

Resthæftelsen udgør herefter 13.000 kr. pr. anpart eller i alt 46.072.000 kr.
 


Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for Regnskabsklasse B.

Årsrapporten aflægges efter årsregnskabslovens regnskabsklasse B; dog er anvendt andre egenkapi-talkonti end forudsat i årsregnskabsloven. Fra regnskabsklasse C er tilvalgt anvendelse af reglerne om en hoved- og nøgletalsoversigt for de seneste fem år, beskrivelse af den forventede udvikling i ledel-sesberetningen og udarbejdelse af pengestrømsopgørelse.

De anvendte regnskabs- og vurderingsmetoder, der er uændrede fra sidste år, er som følger:

Pro-rata konsolidering
Årsrapporten omfatter K/S Difko LVII (57) og selskabets andel som interessent i herning¬Centret I/S med en ejerandel på 50%. I årsrapporten er samtlige andele i interessentskabets indtægter og udgifter,
aktiver og passiver direkte sammenlagt med de tilsvarende poster i K/S Difko LVII (57), og mellem-regningsforhold er elimineret.

Anvendelse af pro-rata konsolidering sker under henvisning til årsregnskabslovens § 11, stk. 3 og er begrundet i, at årsrapporten herved bedre giver et retvisende billede af selskabets aktiviteter.

Generelt om indregning og måling
Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.

Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og for-pligtelsens værdi kan måles pålideligt.

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. 

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrap-porten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. 

I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.

Investeringsejendom og den tilhørende finansiering
Ejendom og finansiering måles til dagsværdi, og værdireguleringer indgår i resultatopgørelsen under posten ”Værdiregulering af investeringsejendomme, netto”. Opgørelsen af dagsværdien foretages af ledelsen. Ejendommene måles på baggrund af en afkastbaseret dagsværdi.

Princippet i måling til dagsværdi indebærer, at ejendommens forventede nettoindtægt (mulige leje-indtægter fratrukket ordinære driftsomkostninger) for det kommende år kapitaliseres med et til ejen-dommen fastsat afkastkrav. Afkastkravet til ejendommen fremgår af noten til ejendommen.

Investeringsejendomme under udførelse
Investeringsejendomme under udførelse måles til kostpris.

Egne anparter
Køb og salg af egne anparter indregnes direkte på egenkapitalen.

Tilgodehavende hos kommanditister
Tilgodehavende hos kommanditister optages til nominel værdi med fradrag af hensættelse til imøde-gåelse af tab. Ved beregning af hensættelse til tab foretages der modregning af nettohandelsværdien af anparter.

Prioritetsgæld og anlægslån
Prioritetsgæld er indregnet til dagsværdi, og ændringer i målingen indgår i resultatopgørelsen under elementet ”Værdiregulering af investeringsejendomme, netto”.

Forslag til tilbagebetaling af stamkapital for regnskabsåret
Forslag til tilbagebetaling af stamkapital for regnskabåret indregnes som en gældsforpligtelse.

Skat
Der afsættes ikke skat i årsrapporten, idet selskabet ikke er selvstændigt skattepligtigt.

Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet samt selskabets likvider ved årets begyndelse og slutning.

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet før værdiregulering, reguleret for finansiering fra kommanditisterne og ændring i øvrige nettoaktiver.

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter køb og salg af materielle og finansielle an-lægsaktiver.

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter køb og salg af egne anparter, optagelse af lån og afdrag på rentebærende gæld.

Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko med fradrag af kortfristet bankgæld.

Resultatopgørelse 1. jan 2015 - 31. dec 2015

Note 2015 2014
kr. kr.
Nettoomsætning 1 35.465.541 32.822.480
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 2 3.397.159 7.363.140
Bruttoresultat 38.862.700 40.185.620
Administrationsomkostninger 3 -1.539.581 -1.203.428
Andre driftsomkostninger 4 -4.294.073 -4.957.918
Resultat af ordinær primær drift 33.029.046 34.024.274
Øvrige finansielle omkostninger 5 -7.124.764 -8.101.017
Ordinært resultat før skat 25.904.282 25.923.257
Ekstraordinære omkostninger 6 -111.541 5.000
Ekstraordinært resultat før skat 25.792.741 25.928.257
Årets resultat 25.792.741 25.928.257

Balance 31. december 2015

Aktiver

Note 2015 2014
kr. kr.
Investeringsejendomme 524.512.549 518.491.870
Materielle anlægsaktiver i alt 7 524.512.549 518.491.870
Anlægsaktiver i alt 524.512.549 518.491.870
Andre tilgodehavender 8 816.161 73.153
Tilgodehavender hos virksomhedsdeltagere og ledelse 9 3.884.657 3.902.183
Tilgodehavender i alt 4.700.818 3.975.336
Likvide beholdninger 10 3.029.999 2.058.272
Omsætningsaktiver i alt 7.730.817 6.033.608
Aktiver i alt 532.243.366 524.525.478

Balance 31. december 2015

Passiver

Note 2015 2014
kr. kr.
Registreret kapital mv. 11 131.128.000 138.216.000
     Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode -10.941.019 -10.799.252
Overført resultat 138.431.089 118.236.581
Egenkapital i alt 258.618.070 245.653.329
Gæld til realkreditinstitutter 234.542.557 243.509.339
Kreditinstitutter i øvrigt 0
Anden gæld, herunder skyldige skatter og skyldige bidrag til social sikring 9.556.400 10.045.601
Langfristede gældsforpligtelser i alt 12 244.098.957 253.554.940
Gæld til realkreditinstitutter 3.859.305 3.790.156
Gæld til banker 8.786.047 6.690.514
Gældsforpligtelser til tilknyttede virksomheder 4.000.000 4.000.000
Anden gæld, herunder skyldige skatter og skyldige bidrag til social sikring 5.792.987 3.748.539
Gæld til selskabsdeltagere og ledelse 7.088.000 7.088.000
Kortfristede gældsforpligtelser i alt 29.526.339 25.317.209
Gældsforpligtelser i alt 273.625.296 278.872.149
Passiver i alt 532.243.366 524.525.478

Pengestrøm

2015 2014
kr. kr.
Årets resultat 25.792.741 25.928.257
Reguleringer
     Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver -3.397.159 -7.363.140
     Andre reguleringer 7.124.764 8.101.017
Ændring i driftskapital
     Ændring i tilgodehavender 1.412.981 -1.450.822
Pengestrøm fra primær drift før finansielle poster 30.933.327 25.215.312
Betalte finansielle omkostninger -7.550.065 -8.539.007
Pengestrøm fra ordinær drift 23.383.262 16.676.305
Pengestrømme vedrørende driftsaktivitet 23.383.262 16.676.305
Køb af materielle anlægsaktiver -9.220.679 -10.616.930
Pengestrømme vedrørende investeringsaktivitet -9.220.679 -10.616.930
Afdrag på langfristede gældsforpligtelser -2.789.675 1.015.046
Køb af egne aktier -6.154.000 0
Betalt udbytte -6.674.000 -3.337.000
Andre pengestrømme vedrørende finansieringsaktivitet 331.286 161.825
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktivitet -15.286.389 -2.160.129
Ændring i likvider -1.123.806 3.899.246
     Likvide beholdninger (primo) -4.632.242 -8.531.488
Likvider primo -4.632.242 -8.531.488
Likvider ultimo -5.756.048 -4.632.242
Specifikation af likvider ultimo
Likvide beholdninger (ultimo) 3.029.999 2.058.272
Kortfristet bankgæld (ultimo) -8.786.047 -6.690.514
Likvider (ultimo) -5.756.048 -4.632.242

Noter

1. Nettoomsætning

Lejeindtægter 2015 2014
  kr. t.kr.
Leje 32.961.555 31.297
Refunderede afskrivninger og fyrrumsleje 1.625.107 1.378
Andre indtægter 878.879 152
Tab på lejere 0 -5
  35.465.541 32.822

2. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme

  2015 2014
Værdiregulering af investeringsejendomme og prioritetsgæld, netto kr. t.kr.
Værdiregulering af investeringsejendomme -3.200.000 12.700
Værdiregulering af prioritetsgæld 6.737.465 -4.445
Valutakursregulering af prioritetsgæld -141.767 124
Kursgevinst/-tab ved afdrag på prioritetsgæld 461 -1.016
  3.397.159 7.363

 

3. Administrationsomkostninger

Administrationsomkostninger 2015 2015
  kr. t.kr.
Bestyrelsesvederlag 459.000 411
Vederlag Difko Administration A/S 430.436 428
Revision, K/S Difko LVII 78.600 74
Revision, herningCentret I/S 20.550 27
Revision, Ejerlejlighedsforeningen herningCentret 7.050 4
Anden revisorassistance 1.000 1
Konsulenthonorar 188.478 0
Møder og rejser 241.192 118
Omkostninger vedrørende trykning af årsrapporter og    
udarbejdelse af skatteredegørelser 4.679 0
Porto m.v. 28.226 20
Juridisk assistance 0 40
Inkassoomkostninger, kommanditister 13.813 0
Diverse 66.557 69
  1.539.581 1.203

Selskabet har ingen ansatte. 

4. Andre driftsomkostninger

Driftsomkostninger 2015 2014
  kr. t.kr.
Vedligeholdelses- og indretningsomkostninger 348.136 1.313
Andel af varme- og fællesomkostninger 1.059.011 814
Andel af centerforeningskontingent 8.800 3
Andel af centermanager 945.387 968
Konsulenthonorar 276.680 277
Vederlag til Difko Administration A/S 824.039 782
Udlejnings- og markedsføringsomkostninger 832.020 801
  4.294.073 4.958

5. Øvrige finansielle omkostninger

Renter, netto 2015 2014
  kr. t.kr.
Prioritetsgæld -7.060.829 -8.010
Banker -332.385 -397
Renter af mellemregning K/S og I/S -154.000 -154
Låneomkostninger -374 0
Diverse -8.935 -8
Finansielle udgifter i alt -7.556.523 -8.569

 

     
     
Banker 6.458 30
Kommanditisttilgodehavender 46.197 100
Regulering af hensættelse til tab 500.000 400
Tab på investorrente -120.896 -62
Finansielle indtægter i alt 431.759 468
Netto -7.124.764 -8.101

 

6. Ekstraordinære omkostninger

  2015 2014
Regulering og tab, kommanditisttilgodehavender kr. t.kr.
Indgået på tidligere afskrevne kommanditisttilgodehavender 14.000 5
Tab på kommanditisttilgodehavender -125.541 0
  -111.541 5

7. Materielle anlægsaktiver i alt

Butiks- og kontorejendom "herningCentret", matr. nr.
1 ar m.fl., omfattende ejerlejlighederne nr. 2-4 og 50% andel
i ejerlejlighed nr. 1, Holtbjerg, Herning jorder

  2015 2014
  kr. t.kr.
Kostpris 01.10.
Årets tilgang

500.588.159

9.220.679

489.971

10.617

Kostpris 31.12. 509.808.838 500.588 
Værdiregulering til dagsværdi 01.10.
Årets værdiregulering

17.903.711

-3.200.000

5.204

12.700

Værdiregulering til dagsværdi 31.12.

14.703.711

17.904 
Regnskabsmæssig værdi 31.12. 524.512.549 518.492 

 

Anvendt afkastprocent ved værdiberegning

 

5,6%

 

5,6%


Ejendomsværdi pr. 01.10.2014 udgør 258.500.000 kr. (kontant),
heraf grundværdi 49.797.600 kr.

8. Andre tilgodehavender

Andre tilgodehavender 2015 2014
  kr. t.kr.
Øvrige tilgodehavender 816.161 73
  816.161 73

9. Tilgodehavender hos virksomhedsdeltagere og ledelse

  2015 2014
Tilgodehavender hos kommanditister kr. tkr.
Indskud fra kommanditister
(heraf er 7,3 mio. kr. rente)
Hensættelse til imødegåelse af tab

9.984.657

 

-6.100.000

10.502

 

-6.600

  3.884.657 3.902

Hele tilgodehavendet er forfaldent.

10. Likvide beholdninger

 

  2015 2014
11. Likvidebeholdning kr. t.kr.
Indlånskonto 3.029.999 2.058
  3.029.999 2.058

11. Registreret kapital mv.

  2015 2014
Stamkapital kr. t.kr.

3.544 kommanditanparter a 50.000 kr.

Tilbagebetalt kapital:
Saldo 01.10.

Årets tilbagebetaling

177.200.000

 

-38.984.000

-7.088.000

177.200

 

-31.896

-7.088

  -46.072.000 -38.984
3.544 kommanditanparter a 39.000 kr. 131.128.000 138.216

 

Den hertil svarende stamkapital udgør:
3.544 kommanditanparter a 50.000 kr.                177.200.000

 

På grundlag af de foretagne nedskrivninger på tilgodehavende hos kommanditister på 6,1 mio.
kr., jf. note 9, og egne anparter, kan en tilsvarende nedskrivning af resthæftelsen beregnes til
ca. 5,0 mio. kr.

 

Selskabet har i årets løb erhvervet 101 anparter. Selskabets beholdning af egne anparter

udgør 308 stk., svarende til 8,7% af stamkapitalen. Én anpart er erhvervet/tilbagetaget

fra kommanditist, som har misligholdt indbetalingsforpligtelserne i henhold til

tegningsaftalen. Resten 100 anparter er tilbagekøbt af selskabet, jf. købstilbud fremsendt til

investorerne.

12. Langfristede gældsforpligtelser i alt

Butiks- og kontorejendom "herningCentret", matr. nr.
1 ar m.fl., omfattende ejerlejlighederne nr. 2-4 og 50% andel
i ejerlejlighed nr. 1, Holtbjerg, Herning jorder

  2015 2014
Prioritetsgæld kr. tkr.
Nykredit, 4,21%, opr. 67.000.000 kr.
(ejerlejlighed nr. 2-4)
Kursregulering

67.000.000

9.445.283

67.000

12.076

  76.445.283 79.076

Nykredit, var. 1,18%, 12 mdr., opr. nom.
EUR 4.432.600
(ejerlejlighed nr. 2-4)
Kursregulering

 

 

33.078.277

96.890

 

 

32.995

12

  33.175.167 33.006

Nykredit, var. 1,18%, 12 mdr., opr. nom.
EUR 2.144.400
(ejerlejlighed nr. 2-4)
Kursregulering

 

 

16.002.585

46.874

 

 

15.962

6

  16.049.459 15.968

Nykredit, 3,50%, opr. 34.743.000 kr.
(ejerlejlighed nr. 2-4)
Kursregulering

 

34.743.000

-3.326.989

 

33.252

0

  31.416.011 33.252

Nykredit, var. 0,91%, 12 mdr., opr. nom.
EUR 1.208.000
(ejerlejlighed nr. 1), 50%
Kursregulering

 

 

6.185.706

18.557

 

 

6.629

7

  6.204.263 6.636

Nykredit, 2,00%, opr. 80.477.500 kr.
(ejerlejlighed nr. 1), 50%
Kursregulering

 

76.030.892

-919.213

 

79.361

0

  75.111.679 79.361

 

Prioritetsgæld i alt

 

Heraf forfalder inden for 1 år

 

238.401.862

 

-3.859.305

 

247.299

 

-3.790

  234.542.557 243.509

 

Efter 5 år eller senere forfalder

 

215.660.110

 

227.643

 

Nominel restgæld udgør

 

233.040.461

 

235.199

 

 

13. Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling

Væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger

 

Ved udarbejdelse af årsrapporten foretager ledelsen sammen med selskabets administrator en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger for indregning og værdiansættelse af selskabets aktiver og forpligtelser.

Vurderingen af ejendommens dagsværdi er fastlagt af selskabets ledelse sammen med selskabets ad-ministrator ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Beregningerne tager udgangs-punkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at være enkeltstående begivenheder.

Ejendommen er værdiansat på baggrund af en uændret startforrentning på 5,5% for butiksdelen og 8,0% for kontordelen, der udgør ca. 4% af den samlede værdi. Beregningen giver en vægtet forrentning på 5,6% for hele ejendommen.
 
Værdireguleringen af ejendommen beror til en vis grad på skøn. Påvirkningen af værdien af ejen-dommen ved forskellige afkastkrav kan illustreres således:

Afkastkrav
Butik/kontor Værdi af centret
(kr.) Egenkapital pr. faktisk anpart (kr.)
6,5% / 8,0% 448.112.000 56.310
6,0% / 8,0% 483.112.000 67.125
5,5% / 8,0% 524.512.000 79.919
5,0% / 8,0% 574.012.000 95.216
4,5% / 8,0% 634.712.000 113.973

Det er bestyrelsens vurdering, at den nuværende værdiansættelse er en realistisk vurdering af han-delsprisen blandt andet på grundlag af fremtidige indtjeningsmuligheder.

Den regnskabsmæssige værdi kan opgøres således på de forskellige ejerkredse:

herningCentret I/S – 50% heraf   234.534.000 kr.
K/S Difko 57     289.978.000 kr.
Total andel ejet af K/S Difko 57   524.512.000 kr.

Valuta og renterisici
Selskabet har pr. 31. december 2015 følgende låneforpligtelser:

herningCentret I/S – hvoraf K/S Difko 57’s andel udgør 50%
• Et 2% obligationslån med en restgæld på 152,1 mio. kr.
• Et EUR-lån på 1,7 mio. svarende til 12,4 mio. kr. med variabel rente med aktuel rente på 0,46%.

K/S Difko 57
• To rentetilpasningslån på i alt EUR 6,6 mio. svarende til 49,0 mio. kr.  med årlig rentetilpasning med aktuel rente på 1,08%.
• Et rentetilpasningslån på 67 mio. kr. svarende til kursværdi på 76,4 mio. kr. med fast rente på 4,21%  indtil 2020.
• Et 2% obligationslån med en restgæld på 34,7 mio. kr.
• En kreditaftale med Nykredit Bank med trækningsret op til 25,5 mio. kr.

K/S Difko 57’s andel af den samlede belåning udgør 238,4 mio. kr.

Ændring af rentesatsen på selskabets lån med årlig rentetilpasning med restgæld på 61,4 mio. kr,. med 1 procentpoint, vil påvirke det årlige resultat med ca. 0,6 mio. kr.

 

14. Oplysning om pantsætninger og sikkerhedsstillelser

Oplysninger om pantsætninger og sikkerhedsstillelser

 

Pantsætninger
Prioritetsgæld er sikret ved pant i ejendommen. Til sikkerhed for kassekredit i Nykredit Bank A/S er der tinglyst skadesløsbrev stort 35.000.000 kr. og ejerpantebrev stort kr. 45.000.000 vedrørende ejerlejlighed II, III, og IV.

Eventualforpligtelser
Ingen.

Kontraktlige forpligtelser
Selskabet har indgået en ejendomsadministrationsaftale med Difko Administration A/S. Administra-tionsvederlaget udgør p.t. ca. 824.000 kr. pr. år.

Selskabet har indgået en selskabsadministrationsaftale med Difko Administration A/S. Administra-tionsvederlaget udgør p.t. ca. 430.000 kr. pr. år.

Kautions- og garantistillelser
Selskabets forpligtelser som interessent i herningCentret I/S.

15. Oplysning om ejerskab

Ejerforhold

Associeret virksomhed
herningCentret I/S, ejerandel 50%

Selskabets komplementar
Kodif LVII ApS

Komplementarens bestyrelse
Koordinator Allan Peter Høj, formand
Direktør Hasse Kjærsgaard Larsen
Direktør Jesper Larsen
Konsulent Preben Trier Thomasen
Økonomichef Bent Hansen

Komplementarens direktion
Senior manager Henning Foldager

Revision
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR nr. 33 96 35 56

false false false false true 01/01/2014 31/12/2014 Revisionspåtegning Pernille Lind Sønderlandsgade 44 7500 Holstebro 242510712015-01-012015-12-31 242510712015-01-012015-12-311 242510712015-01-012015-12-310 242510712015-01-012015-12-310 242510712015-01-012015-12-311 242510712015-01-012015-12-312 242510712015-01-012015-12-313 242510712015-01-012015-12-314 242510712015-01-012015-12-312 242510712014-01-012014-12-31 242510712015-12-31 242510712014-12-31 242510712015-01-01 242510712014-01-01 iso4217:DKK