K/S DIFKO LVII

Sønderlandsgade 44

7500 Holstebro


Årsrapport

1. januar 2017 - 31. december 2017

Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den
24/05/2018
Henning Foldager
Dirigent

Virksomhedsoplysninger

VirksomhedenK/S DIFKO LVII
Sønderlandsgade 44
7500 Holstebro
Telefonnummer:70117500
Fax:70117525
CVR-nr:24251071
Regnskabsår:01/01/2017 - 31/12/2017
RevisorDeloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Værkmestergade 2, 18
8000 Aarhus C
DK Danmark
CVR-nr:33963556
P-enhed:1017194999

Ledelsespåtegning

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 2017 - 31. december 2017 for K/S Difko LVII (57).

 

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.

 

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og fi-nansielle stilling pr. 31. december 2017 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 2017 - 31. december 2017.

 

Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretnin-gen omhandler.

 

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.


Herning, den 04/04/2018

Direktion
Henning Foldager



Bestyrelse
Allan Peter Høj
Hasse Kjærsgaard Larsen
Jesper Larsen
Bent Hansen
Preben Trier Thomasen

Den uafhængige revisors revisionspåtegning

Til kapitalejerne i K/S DIFKO LVII

Konklusion

Vi har revideret årsregnskabet for K/S DIFKO LVII for regnskabsåret 1. januar 2017 - 31. december 2017, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr 31. december 2017 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2017 - 31. december 2017 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.

Grundlag for konklusion

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.

Ledelsens ansvar for regnskabet

Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.

Revisors ansvar for revisionen af regnskabet

Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet.Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:

Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.

Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.

Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.

Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.

Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.

Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.

Udtalelse om ledelsesberetningen

Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.


Aarhus, 04/04/2018



Jens Lauridsen , mne34323
Statsautoriseret revisor
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR: 33963556

Ledelsesberetning

Aktivitet
Selskabets formål er at eje, udvikle og udleje herningCentret. Ejerlejlighed 1 ejes af herningCentret I/S, hvoraf K/S Difko 57 ejer 50%, medens den øvrige del af centret (ejerlejlighed 2, 3 og 4) ejes 100% af K/S Difko 57. Ejerlejlighederne udgør tilsammen hele herningCentret med butikker og kontorer.

 

Område A, som ejes af herningCentret I/S, omfatter ca. 24.500 m2 fordelt på 21.400 m2 butiksareal (inkl. fællesarealer) og 3.100 m2 kontorareal.

Område B, som ejes af K/S Difko 57, omfatter ca. 11.200 m2 butiksareal (inkl. fællesarealer).
Område C, som ejes af K/S Difko 57, omfatter ca. 5.300 m2 kontorareal.

 

Totalt set omfatter herningCentret ca. 41.000 m2 fordelt på ca. 80 butikslejemål på i alt ca. 32.600 m2 og 10 kontorlejemål på i alt ca. 8.400 m2. 

Område A udgør ca. 60% af centret, og område B og C udgør ca. 40%. K/S Difko 57 ejer således inkl. ejerandelen i herningCentret I/S ca. 70% af hele centret.

 

Herudover har herningCentret 1.300 p-pladser, hvoraf 250 er indendørs (P-vest og P-øst).
 
I 2017 er der gennemført en større ombygning i forbindelse med udlejning til Power, der åbnede i oktober 2017.

 

herningCentret har i 2017 i forhold til sidste år haft en fremgang på 8% i omsætning med uændret antal besøgende. Fremgangen er meget tilfredsstillende sammenlignet med den gennemsnitlige udvikling i øvrige danske centre.

 

Udlejningssituationen for butiksdelen har været meget tilfredsstillende gennem 2017, og der var ved årets udgang ingen ledige lejemål.

 

For kontordelen er markedsforholdene mere vanskelige, og ved årets udgang var ca. 2.000 m2 ledige. Der er derfor fortsat ekstra stor fokus på udlejning af de ledige kontorarealer, og der må fortsat forventes længere perioder med tomgang.

 

Økonomisk udvikling
Årets resultat udviser et overskud på 59.068.126 kr. mod et budgetteret overskud på 29.127.000 kr.
 
Resultatet før værdiregulering  og finansiering har været  2 mio. kr. bedre end budgetteret.

 

Værdireguleringen af ejendommen har været positiv med 32,5 mio.kr., der består af en positiv værdiregulering af butiksdelen med 38,5 mio.kr. og en negativ værdiregulering af kontordelen med -6,0 mio.kr.

 

Ledelsen betragter resultatet som tilfredsstillende.

 

Egenkapitalen udgør ved regnskabsårets udløb 325.294.524 kr., svarende til 100.773 kr. pr. faktisk anpart (reguleret for egne anparter).

 

Selskabets soliditet – dvs. egenkapital i procent af samlede aktiver – udgjorde pr. 31. december 2017 ca. 54%.

 

Ledelsen henviser i øvrigt til note 1 med omtale af ejendommens værdiansættelse samt valuta og rente-risici.

 

Tilbagebetaling af stamkapital
Som følge af det tilfredsstillende resultat har ledelsen besluttet at indstille til godkendelse på selskabets generalforsamling, at der tilbagebetales stamkapital på 3.000 kr. pr. anpart.

 

Begivenheder efter regnskabsårets udløb
Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, der forrykker vurderingen af årsrapporten.

 

Fremtiden
Bestyrelsen blev på generalforsamlingen den 6. april 2017 bemyndiget til at igangsætte en salgsproces, og centret er udbudt til salg i februar 2018. Det er forventningen af salgsprocessen kan afsluttes i løbet af 2018.

 

Uanset disse undersøgelser vil ledelsen stadig have fokus på at udvikle og holde centret up to date, for også derigennem at være med til at sikre ejerne det bedst opnåelige afkast, herunder værdistigninger.

 

Resultatdisponering
Bestyrelsen foreslår årets positive resultat, 59.068.126 kr., disponeret således:

 

Kursreguleringskonto -78.799
Overført resultat 59.146.925

 

Til kommanditisterne foreslås tilbagebetalt 3.000 kr. pr. anpart svarende til i alt 10.632.000 kr. 

 

Resthæftelsen udgør herefter 18.000 kr. pr. anpart eller i alt 63.792.000 kr.


Hoved- og nøgletal

 

 

 


2017

 

2016

 

2015

 

2014

 

2013

 
kr.

kr.

kr.

kr.

kr.

Hovedtal
         

Nettoleje

 

35.016

 

31.953

 

31.171

 

27.864

 

26.424

Administrationsomkostninger

-1.457

-1.174

-1.540

-1.203

-1.006

Resultat før værdiregulering og finansiering

33.559

30.779

29.632

26.661

25.418

Værdiregulering af investeringsejendomme

32.500

845 3.397 7.363 15.176
Resultat før finansiering 66.059 31.624 33.029 34.024 40.594

Renter, netto

Ordinært resultat

Regl. og tab kommanditisttilgodehavender

-7.005

59.054

14

-7.027

24.597

-85

-7.125

25.904

-112

-8.101

25.923

5

-8.793

31.802

0


Årets resultat

 

59.068

 

24.512

 

25.792

 

25.928

 

31.802

           

Investeringsejendomme

Tilgodehavender hos kommanditister

584.037

4.124

541.390

3.806

524.513

3.885

518.492

3.902

495.175

3.621

Likvide beholdninger / værdipapirer

Andre aktiver

9.911

1.291

2.800

61

3.030

816

2.058

73

4.707

814

 

Aktiver i alt

 

599.363

 

548.056

 

532.243

 

524.525

 

504.317

           
Egenkapital 325.295 276.660 258.618 245.653 226.606
Langfristede gældsforpligtelser 250.094 245.419 244.099 253.555 247.355
Kortfristede gældsforpligtelser 23.974 25.977 29.526 25.317 30.356

 

Passiver i alt

 

599.363

 

548.056

 

532.243

 

524.525

 

504.317

           

Nøgletal
         

 

Antal anparter

 

3.544

 

3.544

 

3.544

 

3.544

 

3.544

Egne anparter -316 -309 -308 -207 -207
Faktisk antal anparter 3.228 3.235 3.236 3.337 3.337
Resultat pr. faktisk anpart (kr.) 18.299 7.577 7.970 7.770 9.530
Egenkapital pr. faktisk anpart (kr.) 100.773 85.521 79.919 73.615 67.907

Tilbagebetalinger pr. anpart (kr.)

Nettosalgspris pr. anpart (kr.) pr. 31.12.

3.000

58.125

2.000

58.125

2.000

54.125

2.000

52.125

1.000

48.125

 

 

 

 

 

 


Anvendt regnskabspraksis

Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for Regnskabsklasse B.
Der er foretaget tilvalg af enkelte regler i regnskabsklasse C.

Årsrapporten aflægges efter årsregnskabslovens regnskabsklasse B; dog er anvendt andre egenkapitalkonti end forudsat i årsregnskabsloven. Fra regnskabsklasse C er tilvalgt anvendelse af reglerne om en hoved- og nøgletalsoversigt for de seneste fem år, beskrivelse af den forventede udvikling i ledelsesberet-ningen og udarbejdelse af pengestrømsopgørelse.

 

Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.

 

Pro-rata konsolidering
Årsrapporten omfatter K/S Difko LVII (57) og selskabets andel som interessent i herning¬Centret I/S med en ejerandel på 50%. I årsrapporten er samtlige andele i interessentskabets indtægter og udgifter,
aktiver og passiver direkte sammenlagt med de tilsvarende poster i K/S Difko LVII (57), og mellemregningsforhold er elimineret.

 

Anvendelse af pro-rata konsolidering sker under henvisning til årsregnskabslovens § 11, stk. 3 og er begrundet i, at årsrapporten herved bedre giver et retvisende billede af selskabets aktiviteter.

 

Generelt om indregning og måling
Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.

 

Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.

 

Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. 

 

Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. 

 

I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.

 

Investeringsejendomme
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger.

 

Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejen-dom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i nor-malindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renovationsarbejder o.l.

 

Egne anparter
Køb og salg af egne anparter indregnes direkte på egenkapitalen.

 

Tilgodehavende hos kommanditister
Tilgodehavende hos kommanditister optages til nominel værdi med fradrag af hensættelse til imødegåelse af tab. Ved beregning af hensættelse til tab foretages der modregning af nettohandelsværdien af anparter.

 

Prioritetsgæld og andre finansielle forpligtelser
Prioritetsgæld og andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.
 
Forslag til tilbagebetaling af stamkapital for regnskabsåret
Forslag til tilbagebetaling af stamkapital for regnskabåret indregnes som en gældsforpligtelse.

 

Skat
Der afsættes ikke skat i årsrapporten, idet selskabet ikke er selvstændigt skattepligtigt.

 

Pengestrømsopgørelsen
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet samt selskabets likvider ved årets begyndelse og slutning.

 

Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet før værdiregulering, reguleret for finansiering fra kommanditisterne og ændring i øvrige nettoaktiver.

 

Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter køb og salg af materielle og finansielle anlægsaktiver.

 

Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter køb og salg af egne anparter, optagelse af lån og afdrag på rentebærende gæld.

 

Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko med fradrag af kortfristet bankgæld.

Resultatopgørelse 1. jan. 2017 - 31. dec. 2017

Note 2017 2016
kr. kr.
Nettoomsætning 1 39.688.400 36.513.581
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 2 32.500.000 844.843
Bruttoresultat 72.188.400 37.358.424
Administrationsomkostninger 3 -1.457.620 -1.174.221
Andre driftsomkostninger 4 -4.672.188 -4.560.208
Resultat af ordinær primær drift 66.058.592 31.623.995
Øvrige finansielle omkostninger 5 -6.990.466 -7.111.667
Ordinært resultat før skat 59.068.126 24.512.328
Årets resultat 59.068.126 24.512.328

Balance 31. december 2017

Aktiver

Note 2017 2016
kr. kr.
Investeringsejendomme 584.037.414 541.389.520
Materielle anlægsaktiver i alt 6 584.037.414 541.389.520
Anlægsaktiver i alt 584.037.414 541.389.520
Andre tilgodehavender 1.290.789 60.673
Tilgodehavender hos virksomhedsdeltagere og ledelse 7 4.123.848 3.806.200
Tilgodehavender i alt 5.414.637 3.866.873
Likvide beholdninger 8 9.910.947 2.799.613
Omsætningsaktiver i alt 15.325.584 6.666.486
Aktiver i alt 599.362.998 548.056.006

Balance 31. december 2017

Passiver

Note 2017 2016
kr. kr.
Registreret kapital mv. 9 113.408.000 124.040.000
     Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode -10.813.368 -10.734.569
Overført resultat 222.699.892 163.354.967
Egenkapital i alt 325.294.524 276.660.398
Gæld til realkreditinstitutter 246.476.756 241.627.169
Deposita 3.617.326 3.791.730
Langfristede gældsforpligtelser i alt 10 250.094.082 245.418.899
Gæld til realkreditinstitutter 4.995.145 4.668.098
Gæld til banker 0 5.329.694
Anden gæld, herunder skyldige skatter og skyldige bidrag til social sikring 11 2.588.048 3.122.374
Gæld til selskabsdeltagere og ledelse 10.632.000 7.088.000
Deposita 5.759.199 5.768.543
Kortfristede gældsforpligtelser i alt 23.974.392 20.208.166
Gældsforpligtelser i alt 274.068.474 271.395.608
Passiver i alt 599.362.998 548.056.006

Pengestrøm

2017 2016
kr. kr.
Årets resultat 59.068.126 -24.512.328
Reguleringer
     Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver -32.500.000 -844.843
     Andre reguleringer 7.004.466 7.027.116
Ændring i driftskapital
     Ændring i tilgodehavender -1.764.442 -5.830.574
Pengestrøm fra primær drift før finansielle poster 31.808.150 24.864.027
Betalte finansielle omkostninger -7.528.683 -7.295.542
Pengestrøm fra ordinær drift 24.279.467 17.568.485
Pengestrømme vedrørende driftsaktivitet 24.279.467 17.568.485
Køb af materielle anlægsaktiver -10.147.894 -16.032.128
Pengestrømme vedrørende investeringsaktivitet -10.147.894 -16.032.128
Afdrag på langfristede gældsforpligtelser 4.992.886 7.897.278
Køb af egne aktier -420.000 0
Betalt udbytte -6.470.000 -6.470.000
Andre pengestrømme vedrørende finansieringsaktivitet 206.569 262.332
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktivitet -1.690.545 1.689.610
Ændring i likvider 12.441.028 3.225.967
     Likvide beholdninger (primo) -2.530.081 -5.756.048
Likvider primo -2.530.081 -5.756.048
Likvider ultimo 9.910.947 -2.530.081
Specifikation af likvider ultimo
Likvide beholdninger (ultimo) 9.910.947 2.799.613
Kortfristet bankgæld (ultimo) 0 -5.329.694
Likvider (ultimo) 9.910.947 -2.530.081

Noter

1. Nettoomsætning

  2017 2016
  kr. t.kr.
Leje 37.307.129 34.708
Refunderede afskrivninger og fyrrumsleje 1.893.676 1.609
Andre indtægter 487.595 196
  39.688.400 36.513

2. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme

  2017 2016
  kr. t.kr.
Værdiregulering af investeringsejendomme 32.500.000 845
  32.500.000 845

 

3. Administrationsomkostninger

  2017 2016
  kr. t.kr.
Bestyrelsesvederlag 367.000 379
Vederlag Difko Administration A/S 436.176 434
Revision 99.300 101
Anden revisorassistance 1.000 1
Konsulenthonorar 367.000 53
Møder og rejser 93.084 103
Diverse 94.060 103
  1.457.620 1.174

Selskabet har ingen ansatte. 

4. Andre driftsomkostninger

  2017 2016
  kr. t.kr.
Vedligeholdelses- og indretningsomkostninger 575.900 581
Andel af varme- og fællesomkostninger 1.095.074 847
Andel af centerforeningskontingent 76.139 11
Andel af centermanager 980.525 985
Konsulenthonorar 268.865 280
Vederlag til Difko Administration A/S 932.678 868
Udlejnings- og markedsføringsomkostninger 743.007 988
  4.672.188 4.560

5. Øvrige finansielle omkostninger

 

  2017 2016
  kr. t.kr.
Prioritetsgæld -7.521.990 -7.359
Banker -140.465 -238
Renter af mellemregning K/S og I/S 0 -135
Tab på kommanditisttilgodehavender 0 -98
Diverse -9.528 -8
Finansielle udgifter i alt 7.671.983 7.838

 

     
     
Amortisering til kostpris 236.099 239
Valutakursregulering af prioritetsgæld -78.799 206

Kommanditisttilgodehavender

49.083 68
Regulering af hensættelse til tab 600.000 200
Indgået tidligere afskrevne kommanditisttilgodehavender 14.000 14
Tab på investorrente -138.866 0
Finansielle indtægter i alt 681.517 727
Netto -6.990.466 -7.111

 

6. Materielle anlægsaktiver i alt

Butiks- og kontorejendom "herningCentret", matr. nr.
1 ar m.fl., omfattende ejerlejlighederne nr. 2-4 og 50% andel
i ejerlejlighed nr. 1, Holtbjerg, Herning jorder

  2017 2016
  kr. t.kr.
Kostpris 01.01.
Årets tilgang

525.840.944

10.147.894

509.809

16.032

Kostpris 31.12. 525.840.966 525.841
Værdiregulering til dagsværdi 01.01.
Årets værdiregulering

15.548.554

32.500.000

14.704

845

Værdiregulering til dagsværdi 31.12.

48.048.554

15.549
Regnskabsmæssig værdi 31.12. 584.037.414 541.390

 

Anvendt afkastprocent ved værdiberegning

 

5,6%

 

5,6%


Ejendomsværdi pr. 01.10.2016 udgør 286.996.679 kr. (kontant),
heraf grundværdi 50.405.150 kr.

7. Tilgodehavender hos virksomhedsdeltagere og ledelse

  2017 2016
Tilgodehavender hos kommanditister kr. tkr.
Indskud fra kommanditister
(heraf er 6,8 mio. kr. rente)
Hensættelse til imødegåelse af tab

9.423.848

 

-5.300.000

9.706

 

-5.900

  4.123.848 3.806

Hele tilgodehavendet er forfaldent.

8. Likvide beholdninger

 

  2017 2016
  kr. t.kr.
Indlånskonto 9.910.947 2.800
  9.910.947 2.800

9. Registreret kapital mv.

  2017 2016
  kr. t.kr.

3.544 kommanditanparter a 50.000 kr.

Tilbagebetalt kapital:
Saldo 01.01.

Årets tilbagebetaling

177.200.000

 

-53.160.000

-10.632.000

177.200

 

-46.072

-7.088

  -63.792.000 -53.160
3.544 kommanditanparter a 32.000 kr. 113.408.000 124.040

 

Den hertil svarende stamkapital udgør:
3.544 kommanditanparter a 50.000 kr.                177.200.000

 

På grundlag af de foretagne nedskrivninger på tilgodehavende hos kommanditister på 5,3 mio.
kr., jf. note 9, og egne anparter, kan en tilsvarende nedskrivning af resthæftelsen beregnes til
ca. 7,0 mio. kr.

 

Selskabet har i årets løb erhvervet 7 anparter. Selskabets beholdning af egne anparter

udgør 316 stk., svarende til 8,9% af stamkapitalen. Anparten er erhvervet/tilbagetaget

fra kommanditist, som har misligholdt indbetalingsforpligtelserne i henhold til

tegningsaftalen. 

10. Langfristede gældsforpligtelser i alt

Butiks- og kontorejendom "herningCentret", matr. nr.
1 ar m.fl., omfattende ejerlejlighederne nr. 2-4 og 50% andel
i ejerlejlighed nr. 1, Holtbjerg, Herning jorder

  2017 2016
  kr. tkr.

Nykredit, 4,21%, opr. 67.000.000 kr.

Nykredit, var. 1,08%, 12 mdr., opr. nom. EUR 4.432.600

Nykredit, var. 1,08%, 12 mdr., opr. nom. EUR 2.144.400

Nykredit, 2,00%, opr. 34.743.000 kr.

Nykredit, var. 0,53%, 12 mdr., opr. nom. EUR 1.208.000

Nykredit, 2,00%, opr. 80.477.500 kr.

Nykredit, 2,50%, opr. 12.601.500 kr.

Nykredit, 2,00%, opr. 10.130.500 kr.

75.658.176

33.089.828

16.008.174

31.643.497

5.265.085

68.346.988

11.692.969

9.767.184

76.052

33.047

15.987

31.530

5.720

71.763

12.196

0

 

Prioritetsgæld i alt

 

Heraf forfalder inden for 1 år

 

251.471.901

 

-4.995.145

 

246.295

 

-4.668

  246.476.756 241.627

 

Efter 5 år eller senere forfalder

 

213.010.756

 

214.216

 

Nominel restgæld udgør

 

246.861.665

 

241.166

 

 

11. Anden gæld, herunder skyldige skatter og skyldige bidrag til social sikring

  2017 2016
  kr. kr.

Skyldige håndværkere m.v. vedrørende ombygning

Skyldig merværdiafgift

Øvrige kreditorer

7.057

149.626

2.431.365

687

1.506

929

  2.588.048 3.122

12. Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling

Ved udarbejdelse af årsrapporten foretager ledelsen sammen med selskabets administrator en række regnskabsmæssige skøn og vurderinger for indregning og værdiansættelse af selskabets aktiver og forpligtelser.

 

Vurderingen af ejendommens dagsværdi er fastlagt af selskabets ledelse sammen med selskabets administrator ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Beregningerne tager udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at være en-keltstående begivenheder.

 

Ejendommen er værdiansat på baggrund af en uændret startforrentning på 5,5% for butiksdelen og 8,0% for kontordelen, der udgør ca. 4% af den samlede værdi. Beregningen giver en vægtet forrentning på 5,6% for hele ejendommen.
 
Værdireguleringen af ejendommen beror til en vis grad på skøn. Påvirkningen af værdien af ejendommen ved forskellige afkastkrav kan illustreres således:

 

Afkastkrav

Butik/kontor Værdi af centret
(kr.) Egenkapital pr. faktisk anpart (kr.)
6,5% / 8,0% 496.737.000 73.546
6,0% / 8,0% 536.837.000 85.938
5,5% / 8,0% 584.037.000 100.773
5,0% / 8,0% 640.937.000 118.107
4,5% / 8,0% 710.437.000 139.584

 

Det er bestyrelsens vurdering, at den nuværende værdiansættelse er en realistisk vurdering af handelsprisen blandt andet på grundlag af fremtidige indtjeningsmuligheder.

 

Den regnskabsmæssige værdi kan opgøres således på de forskellige ejerkredse:

herningCentret I/S – 50% heraf   276.815.000 kr.
K/S Difko 57     307.220.000 kr.
Total andel ejet af K/S Difko 57   584.035.000 kr.

 

Valuta og renterisici
Selskabet har pr. 31. december 2017 følgende låneforpligtelser:

 

herningCentret I/S – hvoraf K/S Difko 57’s andel udgør 50%
• Et 2% obligationslån med en restgæld på 136,7 mio. kr.
• Et 2,5% obligationslån med en restgæld på 23,4 mio. kr.
• Et 2% obligationslån med en restgæld på  19,5 mio. kr.
• Et EUR-lån på 1,4 mio. svarende til 10,5 mio. kr. med variabel rente med aktuel rente på 0,53%.

 

K/S Difko 57
• To rentetilpasningslån på i alt EUR 6,6 mio. svarende til 49,0 mio. kr.  med årlig rentetilpasning med aktuel rente på 1,08%.
• Et rentetilpasningslån på 67 mio. kr. svarende til kursværdi på 75,7 mio. kr. med fast rente på 4,21%  indtil 2020.
• Et 2% obligationslån med en restgæld på 31,6 mio. kr.
• En kreditaftale med Nykredit Bank med trækningsret op til 10,2 mio. kr.

 

K/S Difko 57’s andel af den samlede belåning udgør 251,7 mio. kr. 

 

Ændring af rentesatsen på selskabets lån med årlig rentetilpasning med restgæld på 54,0 mio. kr,. med 1 procentpoint, vil påvirke det årlige resultat med ca. 0,5 mio. kr.

13. Oplysning om pantsætninger og sikkerhedsstillelser

Oplysninger om pantsætninger og sikkerhedsstillelser

 

Pantsætninger
Prioritetsgæld er sikret ved pant i ejendommen. Til sikkerhed for kassekredit i Nykredit Bank A/S er der tinglyst skadesløsbrev stort 35.000.000 kr. og ejerpantebrev stort kr. 45.000.000 vedrørende ejerlejlighed II, III, og IV.

 

Eventualforpligtelser
Ingen.

 

Kontraktlige forpligtelser
Selskabet har indgået en ejendomsadministrationsaftale med Difko Administration A/S. Administrationsvederlaget udgør p.t. ca. 933.000 kr. pr. år.

 

Selskabet har indgået en selskabsadministrationsaftale med Difko Administration A/S. Administrationsvederlaget udgør p.t. ca. 436.000 kr. pr. år.

 

Kautions- og garantistillelser
Selskabets forpligtelser som interessent i herningCentret I/S.

14. Oplysning om ejerskab

Ejerforhold

Associeret virksomhed
herningCentret I/S, ejerandel 50%

Selskabets komplementar
Kodif LVII ApS

Komplementarens bestyrelse
Koordinator Allan Peter Høj, formand
Direktør Hasse Kjærsgaard Larsen
Direktør Jesper Larsen
Konsulent Preben Trier Thomasen
Økonomichef Bent Hansen

Komplementarens direktion
Senior manager Henning Foldager

Revision
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR nr. 33 96 35 56

false false true false true 01/01/2016 31/12/2016 Revisionspåtegning false false false false Pernille Lind Sønderlandsgade 44 7500 Holstebro 242510712017-01-012017-12-31 242510712017-01-012017-12-311 242510712017-01-012017-12-310 242510712017-01-012017-12-310 242510712017-01-012017-12-311 242510712017-01-012017-12-312 242510712017-01-012017-12-313 242510712017-01-012017-12-314 242510712017-01-012017-12-312 242510712016-01-012016-12-31 242510712017-12-31 242510712016-12-31 242510712017-01-01 242510712016-01-01 iso4217:DKK